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2018年房地产投资面临三个拖累
类别:建筑房地产  日期:2018-2-26  来源:  点击率:2436  打印 关闭

  
    文/民生证券研究院海外研究主管 张瑜

    2017年地产投资韧性超预期,主要由拿地大增拉动,2018年地产投资又将何去何从呢?

    2017年:地产投资显韧性,全年7%

    2017年地产投资韧性超市场预期,从2016年的6.9%升至7%。其中主要逻辑链条为“棚改货币化安置推进——商品房库存去化显著——政府为抑制房价过快上涨,加大土地供给——企业拿地大增——地产投资韧性超预期”。

    (一)地产投资韧性主要来自于拿地大增。2017年建安费用和土地购置费分别对地产投资拉动2.8个和4.2个百分点,2016年两者为5.2个和1.2个百分点。

    (二)房企拿地大增源于政府加大供地。土地作为稀缺资源,房企拿地动机一直强烈。2017年政府为了抑制房价上涨过快,加大土地供给,100大中城市土地供应占地面积同比从2016年的-2.9%升至12.7%,其中住宅用地同比从4.5%升至35.2%。

    (三)土地供给加大的背景是库存去化显著。地产库存去化始于2016年,2017年明显加速。2016年商品房待售面积去化2300万平米,其中住宅去化5000万平米,2017年商品房待售面积去化1.06亿平米,其中住宅去化1.01亿平米。用待售面积或广义库存衡量,地产库存去化效果均显著,目前处于历史相对低位。

    (四)库存去化由棚改货币化安置推动。三四线城市在棚改货币化安置推进下,销售表现好于一二线,2017年一、二、三线城市的商品房销售面积同比分别为-29%、-0.4%和10.5%。2017年棚改货币化安置去化库存2.8-3.4亿平米,占商品房销售面积的17%-20%。

    2018年:地产投资慢下行,预期全年5%

    2018年地产投资大概率缓慢下行,预期全年5%。大家认为,2018年房地产投资将面临一个支撑,三个拖累。

    (一)支撑:新开工有望保持高位。2017年拿地大增,2018年这些土地将陆续开工,新开工有望保持高位。一方面,目前地产库存位于相对低位,房企补库动力较强。另一方面,房企拿地后,限期内必须开工,否则面临罚款或被回收土地。

    (二)拖累:房企资金端将面临更严峻的挑战。首先,地产销售大概率转负,销售回款不足,主因是棚改对销售的拉动作用减弱(2018年棚改开工数少于2017年,货币化安置比例提升速度放慢),以及居民加杠杆速度放缓(新增居民中长期贷款同比从2016年的86.2%降至-6.7%)。其次,外部融资环境趋紧,2017年房企股权融资同比下降80%、债券融资同比下降65%,高增的美金债(同比增长232%)和房地产信托(同比增长65%)或将在2018年明显缩量。

    (三)拖累:拿地的拉动作用减弱。土地供给被动跟随房价,随着房价同比企稳回落,政府加大供地的动机减弱。另外为了构建住房长效机制,低价的租赁用地(价格不到住宅用地的二分之一甚至更低)占比提升,降低了拿地成本。

    (四)拖累:PPI同比延续下行态势。2017年PPI同比从2016年的-1.4%大升至6.4%。2018年供给侧去产能力度减弱,叠加终端需求走弱,预期全年PPI同比下行至3%-4%,从价格端拖累地产投资。



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